Общее имущество ГСК № 25: привилегии узкой группы и ограниченный доступ для остальных

Ибо нет ничего тайного, что не сделалось бы явным, ни сокровенного, что не сделалось бы известным и не обнаружилось бы.

От Луки 8:17

Во многих гаражных кооперативах существует негласное правило: не все члены имеют равные права на использование общего имущества. Пока одни исправно платят взносы и уверены, что ресурсы кооператива распределяются честно, другие спокойно распоряжаются общим имуществом, словно это их личная собственность. К сожалению, ГСК № 25 – не исключение.

В нашем кооперативе есть процессы, которые остаются вне поля зрения большинства владельцев машино-мест. Это неудивительно: для многих парковка – всего лишь место для хранения автомобиля. Утром уехал, вечером вернулся – привычный ритм. Но за этим незаметным фоном уже более 10 лет разворачивается деятельность, о которой большинство даже не догадывается.

1. Таинственная пристройка и её предназначение

Одним из таких примеров является пристройка, которая расположена с правой стороны здания по соседству с футбольным полем и во многом скрыта от глаз обывателей. В свою очередь данное сооружение разделено на следующие помещения (слева-направо): аккумуляторная и служебное (40,8 м²), слесарная мастерская (31,4 м²), покрасочный бокс (76,4 м²).

Указанное сооружение, как и охранный пост (18,1 м²), не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а правление ГСК не предпринимает действий для её официального оформления, что создаёт дополнительные юридические риски и снижает общую кадастровую стоимость недвижимого имущества, принадлежащего членам на праве общей долевой собственности, на земельном участке.

На основании удельного показателя кадастровой стоимости, рассчитанного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по состоянию на 2024 г., стоимость 1 м² составляла 29 331,64 руб. Получается, что общая кадастровая стоимость кооперативного имущества не учитывает 4 889 584,39 руб.

История со сносом крытой стоянки на 227 машино-мест, видимо, ничему не научила. А может, это вполне осознанный шаг, ведь формально незарегистрированное сооружение никому не принадлежит, а значит, его судьбу решают без участия кооператива.

Но это не самое главное.

Уже длительное время помещения слесарной и покрасочной мастерских сдаются в аренду исключительно двум лицам: Логинову В.А., он же председатель правления, и Алексею Валерьевичу Р., он же член счетной комиссии и индивидуальный предприниматель, который уже длительное время обслуживает видеонаблюдение, а с 2021 г. стал электриком кооператива по договору ГПХ (оказания услуг) вместо штатного сотрудника, проработавшего более 20 лет. Получается, что теперь мы платим не официальную заработную плату в соответствии с трудовым договором и утвержденной сметой (до 2020 года примерно 30 тыс. рублей в месяц), а никому неизвестные суммы за «оказанные услуги», которые вполне могут превышать несколько раз.

Никакого общего собрания с повесткой выделения этих помещений в их личное пользование не проводилось, просто так повелось. Изначально предполагалось, что передача помещений этим «специалистам» осуществлена для поддержания благоприятных условий для удовлетворения потребностей членов в содержании и обслуживании своих автотранспортных средств, однако все повернулось иначе.

Вы спросите: ну и что здесь такого? Отвечаем.

Во-первых, стоимость аренды не просто занижена, это настоящий плевок всем нам в лицо – членам кооператива: всего за 5 000 руб. в месяц вы можете стать арендатором любого из этих помещений. Простите, не можете, они же уже арендованы «на длительный период» вышеуказанными персонами.

5 500 руб. в месяц – именно такую арендную плату установило правление в начале 2022 г. по машино-местам на открытой автостоянке вокруг здания, понимая, что в марте будет снос автостоянок вокруг Битцевского леса, включая нашей крытой на 227 гаражей, и спрос возрастет. Т.е. обычный арендатор «с улицы» мог бы за те же деньги арендовать помещение слесарной и, исходя из площади, вместить туда 2 машины, а в покрасочную — и того больше. В то же время стоимость аренды внутри комплекса увеличилась до 9 000 руб. в месяц за 13 м² «в клетке».

По статистическим данным разных агентств (Restate, ДомКлик, roomfi, Циан), средняя стоимость коммерческой недвижимости по Москве начинается от 1 000 руб. за 1 м², что означает, что потенциальный доход ГСК от сдачи этих помещений по рыночным ценам мог бы достигать 1 293 600 руб. в год. В результате кооператив лишается значительного дохода, который мог бы быть направлен на снижение взносов, благоустройство и модернизацию стоянки.

Во-вторых, отчетности по компенсации коммунальных услуг слесарной и малярной мастерских, прежде всего электричества и тепла, о чем говорили еще 4 года назад, не предоставлено. Есть основания полагать, что коммунальные услуги оплачиваются из наших членских взносов и дохода от машино-мест на открытой автостоянке, т.к. отдельных счетчиков под этим помещения не предусмотрено.

В помещениях находятся энергоемкое оборудование: подъемник, шиномонтажный станок, разные электроинструменты, компрессор и отдельно стоит упомянуть многочисленные ТЭН (трубчатый электронагреватель, необходимый для для обогрева воздуха и ускорения сушки краски) мощностью от 1,5 кВт. Расходы на их использование могут превышать 30 000 рублей в месяц, что составляет солидную часть от общего объема коммунальных расходов ВСЕГО кооператива.

Пример расчета величины расходов на коммунальные ресурсы:

Коммунальные расходы слесарной и покрасочной мастерской (107,8 м²)
Средняя загрузка: 5 часов в день, 22 рабочих дня в месяц
С учётом 20 ТЭНов мощностью 1,5 кВт каждый

Электроэнергия:
Основное оборудование: подъёмник, шиномонтаж, компрессор, мелкий инструмент, 20 ТЭНов
Суммарное потребление: ~188,5 кВт·ч в день
Месячные затраты: 4 147 кВт·ч × 6 руб = 24 882 руб.

Освещение:
Освещаемая площадь: 107,8 м²
Потребление: ~8,1 кВт·ч в день
Месячные затраты: ~178 кВт·ч × 6 руб = 1 068 руб.

Водоснабжение:
Расход: 0,5 м³ в день
Месячные затраты: 11 м³ × 40 руб = 440 руб.

Отопление (только в сезон):
8,624 Гкал в месяц × 2 500 руб = 21 560 руб.

ИТОГО (в месяц):
Без отопления: ~26 390 руб.
С отоплением (в холодный сезон): ~47 950 руб.

А если учесть амортизацию оборудования, электросетей, водоснабжения и канализации, дорожного покрытия, общего состояния пристройки, то ситуация и того хуже.

Стоит открыто признать, что кооперативное имущество стало инструментом для ведения частного бизнеса и многие члены ГСК № 25 об этом даже не подозревают. На территорию кооператива заезжают автомобили, не имеющие никакого отношения к его членам, т.е. «с улицы», что создает дополнительно угрозу безопасности нашей частной и общей собственности. При этом ни один из арендаторов не имеет соответствующего статуса: самозанятого или ИП с ОКВЭД по ТО транспортных средств.

Все это вызывает обоснованные подозрения в незаконности такой деятельности. Помимо этого, неофициальный бизнес может привести к дополнительным юридическим последствиям для ГСК, включая возможные проверки со стороны надзорных и правоохранительных органов, вплоть до изъятия земельного участка за нецелевое использование.

Вопрос заключается в том, на каком основании эти «бизнесмены» используют наше общее имущество и распоряжаются судьбой кооператива?

Более того, доступ к указанным помещениям открыт для лиц, которые не имеют никакого законного отношения к кооперативу — они не являются ни членами, ни владельцами машино-мест. Тем не менее, такие посторонние, как Алексей Б. (маляр), Роман Г. (бывший охранник), Захар П., Александр Д., беспрепятственно пользуются этими помещениями, что свидетельствует о пренебрежении нормами внутреннего порядка и подрывает доверие к управляющим кооперативом.

Согласно части 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Общее имущество в гаражном комплексе, пригодное для самостоятельного использования, может быть передано во владение и (или) в пользование третьим лицам по решению общего собрания собственников машино-мест, нежилых помещений, принятому не менее чем двумя третями голосов собственников машино-мест, нежилых помещений (на условиях, определенных данным решением), если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе.

До момента вступления в силу вышеуказанного Федерального закона 01 октября 2023 г. суды по вопросу использования общего имущества гаражных кооперативов применяли по аналогии часть 4 статьи 259.3, часть 7 статьи Гражданского кодекса РФ, часть 4 статьи 36 Жилищного кодека РФ.

Особую обеспокоенность вызывает полное игнорирование правлением потенциальных последствий подобной деятельности — особенно на фоне активной реализации Правительском Москвы программы комплексного развития территорий (КРТ), которая в том числе затрагивает капитальные строения, несмотря на наличие зарегистрированного права собственности.

Стоит отметить, что подобные действия прямо противоречат условиям Договора аренды земельного участка, где четко прописаны следующие условия:

5.2. Арендатор обязан:
5.2.1. Использовать Участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

6.1. Арендодатель имеет право:
6.1.1. В одностороннем порядке отказаться от Договора досрочно в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:
— использования Участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным испольхованием;
— неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора.

6.1.2. В судебном порядке обратить взыскание на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору.

6.1.4. В случае нарушения разрешенного использования (несоблюдения цели предоставления) Участка уполномоченными органы исполнительной власти города Москвы с привлечением при необходимости государственных учреждений города Москвы и иных организаций осуществляют мероприятия по пресечению незаконного (нецелевого) использования Участка.

8.4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 настоящего Договора и условий касающихся использования Участка, Арендаторы уплачивают Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (прим. 143 237 946.24 руб. по состоянию на 01.01.2024 г.).

Таким образом, сдача помещений общего пользования в аренду без совместного решения и уведомления всех собственников и отсутствие прозрачного учёта доходов не только нарушает наши законные права, но и создает риск лишения своего имущества для всех собственников машино-мест и нежилых помещений гаражного комплекса независимо от заключения с Департаментом городского имущества города Москвы согласия на вступление в вышеуказанный Договор из-за действий третьих лиц, большинство из которых вообще не являются законными собственниками и не понесут какие-либо имущественные потери.

2. Стоянка для своих

Теперь перейдём к «особенным» машино-местам под навесом, которые, как ни странно, оказались в распоряжении членов правления, их родственников и друзей. Учитывая, что с 2022 года прибыль кооператива от приносящей доход деятельности сократилась в 27 раз, нетрудно предположить: либо за эти места вообще не платят, либо деньги идут мимо кассы, оседая в чьих-то карманах.

Платят ли или пользуются бесплатно, мы сказать не можем, так как отчетность не предоставляется. Однако ежегодно бюджет нашего ГСК не досчитывается нескольких миллионов рублей.

Нельзя не отметить, что на указанных машино-местах без какого-либо порядка складируются груды резины, различное оборудование и инвентарь, а порой и вовсе отстаивается в разобранном состоянии очередной автомобиль, ожидающий покраски. Складывается устойчивое впечатление, что речь идёт вовсе не об общем имуществе кооператива, а о чьей-то личной территории, которой распоряжаются по собственному усмотрению — как угодно и без оглядки на нормы и интересы фактических собственников.

Никогда раньше в истории кооператива такого не было, предыдущие правления берегли каждую копейку!

Вот лишь некоторые снимки, с остальными фотоальбомами предлагаем ознакомиться в соответствующем разделе.

Такое постоянство вряд ли можно назвать случайным.

3. Машино-места внутри гаражного комплекса

Внутри гаражного комплекса имеются машино-места, собственники которых долгое время не объявляются или не оформили право собственности. Знают о них, как минимум, председатель и бухгалтер на основании непоступлений денежных средств. Информация о них нигде не афишируется, истина сия ведомая лишь избранным.

Это создаёт возможность для правления сдавать их в аренду и получать доход, не информируя об этом остальных членов ГСК. Фактически, такие доходы могут «распиливаться», а большинство собственников даже не подозревают о подобных действиях. Возникает ситуация: ожидаемые поступления от аренды, которые могли бы компенсировать часть членских взносов, на практике отсутствуют.

4. За чей счёт банкет или как члены превратились в спонсоров

Важно еще раз подчеркнуть, что пристройка, открытая стоянка и другие объекты содержатся за наш с вами счёт – эксплуатационные (членские) взносы. Текущие ремонты, асфальтирование площадки перед слесарной мастерской, установка камер видеонаблюдения в той зоне – всё это финансировалось за счёт общего бюджета, но используется в интересах ограниченного круга лиц.

Это является откровенным беспределом по отношению ко всем собственникам, которые добросовестно выполняют свои обязательства и своевременно вносят платежи, но при этом лишены не только равного доступа, но и информации о составе общего имущества.

5. Конфликт интересов

В соответствии со статьёй 53.1 ГК РФ, руководитель юридического лица обязан действовать добросовестно и разумно в интересах организации. Однако текущая ситуация вызывает серьёзные сомнения в соблюдении этих принципов.

Председатель правления Логинов В.А. на постоянной основе использует общее имущество в личных целях в значительных объемах. Вместо прозрачного управления в интересах всех членов ГСК, принимаются решения, выгодные лишь узкой группе лиц.

Таким образом, вместо разумного и добросовестного управления мы наблюдаем явный конфликт интересов и злоупотребление полномочиями. Пока руководство ГСК использует общее имущество в личных целях, честные собственники продолжают нести финансовые расходы без равных прав на его использование.

6. Действовать пора сейчас!

ГСК – это наше общее имущество, и каждый член кооператива имеет право на честное управление и прозрачность. Мы больше не можем закрывать глаза на происходящее и терпеть, пока кооперативные ресурсы используются в чьих-то личных интересах. Предлагаем обсудить и принять меры по следующим вопросам:

✅ Отмена незаконных договоров аренды – если они вообще существуют, они должны быть пересмотрены или признаны недействительными.
✅ Регистрация пристройки и сторожевого здания – чтобы официально закрепить их правовой статус и исключить махинации.
✅ Открытая информация о свободных местах и аренде – никаких «секретных» парковок и помещений, все должны знать, что и на каких условиях сдаётся в аренду.
✅ Проверка законности предпринимательской деятельности – на каком основании ведётся бизнес на территории ГСК?
✅ Равноправное распоряжение общим имуществом – никаких привилегий для избранных, каждый член ГСК должен иметь равные права на использование кооперативной инфраструктуры.
✅ Оценка действий председателя – соответствует ли его управление закону и Уставу ГСК? Если нет, пора ставить вопрос об ответственности.

Ищем инициативных и неравнодушных. Присоединяйтесь к наблюдательному совету, делитесь идеями — в нашем чате или по e-mail.

А пока вы можете поинтересоваться в своем личном обращении к правлению или ревизионной комиссии ГСК № 25 по адресу: 117525, г. Москва, Днепропетровская ул., д. 12А либо по электронной почте: gsk25@yandex.ru, на каком основании доступ к вашей доле в общем имуществе гаражного комплекса, содержание которой включено в эксплуатационные взносы, передано в распоряжение и пользование третьих лиц и размер неосновательного обогащения, которое эти лица обязаны вам возвратить.